回溯历史，2022年1月，江苏金智教育信息股份有限公司(以下简称“金智教育”)申诉科创板因其撤材料而斥逐。次月，金智教育重新签署上市疏导条约，“转谈”冲击创业板。

2023年9月22日，《金证研》南边成本中心曾在接洽回报《金智教育：原副总成立企业演出限定权迷局 合作背后或存利益让渡异象》中指出，金智教育与其副总郭佳银参与创立的南京博雅首发置业有限公司(以下简称“博雅置业”)谈判或“剪不断理还乱”。

值得注想法是，博雅置业系金智教育原控股推动的关联方，曾由葛宁限定，金智教育子公司与博雅置业集结竞买地盘，地盘竞拍要求败露该地块的竞买东谈主面向软件谈判行业的企业。而博雅置业主营为房地产业务，其竞拍前一个月新增软件谈判的策动范畴。另外，金智软件在该地块上征战的项指标开工时辰，或早于获取建筑许可证的时辰。

一、原控股推动的关联方是房地产企业，与子公司集结拍地前“突击”新增软件谈判策动范畴

集结竞买地盘模式不错将成本和风险摊派到不同的合作方，镌汰了单个企业的策动压力，进步了项指标可行性。

值得一提的是，金智教育子公司江苏金智教育软件有限公司(以下简称“金智软件”)与博雅置业集结竞买地块。而集结竞买需两边齐相宜策动范畴要求，博雅置业在竞买地盘前“突击”新增规划机软件开发等策动范畴，但其主交易务波及房地产业务。另外，两边竞买的地盘未竞买前便已有名堂开工，背后或谜团重重。

1.1 博雅置业系原控股推动的关联方，2018年与金智教育子公司集结竞拍地盘

据金智教育签署于2023年9月26日的《初度公开刊行股票并在创业板上市的审核中情意见落实函的回应》(以下简称“审核中情意见落实函回应”)，2008年1月，金智科技单独出资成立金智教育。2010年12月，金智科技将其所合手有的金智教育沿途股权转让给江苏金智集团有限公司(以下简称“金智集团”)。

据金智科技各年度回报，2010-2016年，葛宁等东谈主通过金智集团限定金智科技。

据审核中情意见落实函回应及金智教育签署于2023年9月26日的《初度公开刊行股票并在创业板上市肯求文献的审核问询函的回应》(以下简称“首轮问询回应”)，2016年8月至2017年12月，金智集团逐步转让所合手金智教育股份并最终退股。此后，郭超、史鸣杰成为金智教育的实控东谈主。

而葛宁彼时限定的企业，曾与金智教育旗下子公司集结拿地征战名堂。

据首轮问询回应，金智教育子公司金智软件与博雅置业于2018年10月共同签署《集结竞买地盘合作条约书》，集结竞买南京市江北新区研创园二期7号地块地盘使用权，共建博雅贤达教育创意产业科技园名堂(以下简称“博雅科技园名堂”)。

据江苏省民众资源交游平台于2021年1月23日发布的成交公示，博雅置业及江苏省金智教育工程本领有限公司(金智软件曾用名，以下统称为“金智软件”)竞得地块编号No.宁新区2018GY25的地盘(以下简称“25号地块”)，成交金额为6，697万元，成交时辰为2018年12月19日。

据市集监督搞定局，博雅置业成立于2018年3月8日，成立起至2021年10月29日之前，博雅置业由南京博雅科技投资有限公司(以下简称“博雅投资”)100%控股。

其中，2018-2019年，博雅投资的推动为葛宁、郭家银，合手股比例分歧为60%、40%。

也便是说，2018-2019年，博雅置业系葛宁曾限定的企业。

1.2 上述地块中标时辰为2018年12月，同庚7月地块对应征战名堂已开工

2018年12月19日，博雅置业、金智软件才告成竞拍取得25号地块。

据首轮问询回应，2018年12月，金智软件、博雅置业与南京市江北新区管委会决策与地盘局签署了《国有征战用地使用权出让合同》。

早在上述出任合同签署之前，前述竞买地块上的博雅科技园名堂已开工。

据南京江北新区搞定委员会于2021年1月28日发布的信息及同庚11月18日的公示，博雅贤达教育创意产业科技园名堂，由金智软件、博雅置业动作征战单元，该名堂位于研创园合营路与华创路交叉口西南角，即南京江北新区产业本领研创园内，已于2018年7月5日认真开工征战。

不错看出，金智软件与博雅置业共建的博雅贤达教育创意产业科技园名堂，与南京江北新区搞定委员会发布的博雅贤达教育创意产业科技园项指标称呼、征战地址一致，两者为脱色名堂(以下统称“博雅科技园名堂”)。

值得一提，博雅置业于竞地前变更其策动范畴。

1.3 集结竞买需两边齐相宜策动范畴要求，博雅置业“突击”新增信息软件等策动范畴

据南京市江北新区搞定委员会决策与国土局于2018年11月15日发布的公告(以下简称“竞买要求公告”)，25号地块的竞买东谈主的策动范畴需包括教育信息化本领、规划机软件的开发、软件设想、销售、顾惜、规划机系统工程作事、规划机系统集成、信息本领研发与本领扩充、软件本领作事、规划机及缓助征战的销售及谈判本领作事、信息本领谋划作事。

此外，竞买要求还败露，受让东谈主在取得地盘使用权后及名堂建成后所建房产可对外售售或转让，允许销售的面积不得大于地上总建筑面积的50%。其中，销售或转让的对象必须为电子、软件、信息本领等类型的企业。

据金智教育签署于2023年6月21日的《初度公开刊行股票并在创业板上市招股证实书(上会稿)》(以下简称“签署于2023年6月21日的招股书)，金智软件系金智教育的全资子公司，主要为金智教育高校信息化业务提供客户化开发、工程实施及运维作事。

不丢脸出，25号地块面向的竞买对象为电子、软件、信息本领等类型的企业。而金智软件相宜该项要求。

再来看博雅置业。

据竞买要求公告，对于集结竞买的情况，集结体各方均需温暖地块竞买条目。

据市集监督搞定局，2018年11月23日，博雅置业进行了策动范畴变更。变更前，博雅置业的策动范畴为房地产开发策动；物业搞定；自有房屋租出；房地产业、教育产业投资；室内遮挡设想、施工。

变更后，博雅置业的策动范畴新增了“教育信息化本领、规划机软件的开发、软件设想、销售、顾惜；规划机系统工程作事；规划机系统集成；信息本领研发与本领扩充、软件本领作事；规划机及缓助征战的销售及谈判本领作事；信息本领谋划作事”。

而地块编号为No.2018GY25的地盘成交时辰系2018年12月19日，不错发现，竞标前夜，博雅置业的策动范畴发生了变更，新增对于软件谈判的策动范畴。

1.4 首轮问询回应仍败露，博雅置业经交易务为房地产开发策动、物业搞定等

据首轮问询回应，博雅置业经交易务为房地产开发策动、物业搞定等，接力于招商引资和产业园区运交易务。

再看25号地块的地盘用途。

据首轮问询回应，25号地块的地盘用途为科教用地(国有地盘)。

据江苏省政府于2016年7月12日发布的信息，科教用地是指用于各样教育，落寞的科研、勘察、设想、本领扩充、科普等的用地，属于民众搞定与民众作事用地范畴。

据2019年8月26日调动的《地盘搞定法》第八十一条法则，不按照批准的用途使用国有地盘的，由县级以上东谈主民政府当然资源垄断部门责令交还地盘，处以罚金。

据首轮问询回应，金智软件与博雅置业集结竞买地盘后，商定两边按照16.6%、83.4%的比例共有地盘使用权。

换言之，子公司金智软件与博雅置业集结竞买地盘，而该地盘主要面向软件谈判的竞买对象，而博雅置业的业务为房地产业务，其在竞拍该地块的一个月前，“突击”新增信息软件谈判策动范畴。

二、名堂开工时辰或早于获施工许可证时辰，信息败露现疑团

《地盘法》及国土资源部谈判的部门步骤法则，对于策动性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等花式向社会公开出让国有地盘。

本次上市，金智教育的子公司金智软件存在一项征战名堂，该名堂在开工时辰，或早于取得谈判的建筑工程施工许可证的时辰。

2.1 金智软件征战名堂于2018年7月动工，至2021年1月名堂主体结构封顶

由前述可知，2020-2022年，金智教育存在一个征战名堂为博雅科技园名堂。

据南京江北新区搞定委员会于2021年1月28日发布的信息，江北新区研创园的博雅科技园名堂于2018年7月5日开工。

据2020年11月4日发布的公开信息，博雅科技园名堂AC两栋主楼奏凯结构封顶。

据南京江北新区搞定委员会于2021年1月28日发布的信息，博雅科技园名堂由3栋9层，1栋23层办公楼组成，限定2021年1月28日，博雅科技园名堂主体结构奏凯封顶。

也便是说，博雅科技园名堂2018年7月开工，至2021年1月封顶。

此外，博雅科技园名堂开工时或尚未取得建筑工程施工许可证。

2.2 2020年11月获取建筑工程施工许可证，此后不悦3个月或完成4栋楼建筑封顶

据首轮问询回应，金智软件与博雅置业通过招拍挂设施取得地盘后，于2019年2月11日获取征战用地决策许可证，2019年4月25日获取不动产权证，2019年3月27日取得了建筑工程施工登记函，2020年3月11日取得征战工程决策许可证。

据南京江北新区搞定委员会发布的信息，2020年11月12日，博雅科技园名堂获取建筑工程施工许可证批复。

不丢脸出，金智软件获取地盘的不动产权证、征战用地决策许可证、建筑工程施工登记函、征战工程决策许可证、建筑工程施工许可证的时辰，齐晚于其地盘项指标开工时辰。

也便是说，2020年11月12日，博雅科技园项指标建筑工程施工许可证获批，只是过了不到三个月的时辰，上述项指标4栋建筑或已封顶，其中包含一栋23层的建筑。

谈判法律法则，未取得施工许可证不得开工。

2.3 谈判法律指出征战单元开工前需照章肯求许可证，未获证前一律不许开工

据2014年10月25日起践诺的《建筑工程施工许可搞定办法》第二条法则，在境内从事各样房屋建筑止境附属设施的建造、装修遮挡和与其配套的露出、管谈、征战的装配，以及城镇市政基础设施工程的施工，征战单元在开工前应当依照本办法的法则，向工程所在地的县级以上场地东谈主民政府住房城乡征战垄断部门肯求领取施工许可证。

该办法第三条法则，应当肯求领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。

据2008年1月1日起践诺的《城乡决策法》第六十四条法则，未取得征战工程决策许可证，由县级以上场地东谈主民政府城乡决策垄断部门责令住手征战。无法秉承改正法式摈斥影响的，限期打消，弗成打消的，充公什物简略违规收入，不错并处征战工程造价百分之十以下的罚金。

玄虚上述信息而言，官方信息败露，博雅科技园名堂已于2018年7月开工，可是该名堂或在2020年11月才获取建筑工程施工许可证，中间间隔时辰达2年以上。

进一步而言，2020年11月12日，博雅科技园名堂获批建筑工程施工许可证，而只是过了不到三个月的时辰，上述项指标4栋建筑便已封顶，其中包含一栋23层的建筑。该情形或意味着，博雅科技园项指标开工时辰或早于获取施工许可的时辰。

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