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文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作家：ONCE，题图来自：AI 生成

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上海二手房市集老房占比大，供需不屈衡。

• 60% 以上成交房龄在 15～35 年之间

• 市区老屋子供大于求，价钱低

• 次新址成交快，但供应少

上海这座城市有一个很有道理的标签，叫：一半华贵一半人烟。

的确，它既有历经超强台风也祯祥无事的超高层地标建筑，也有家长里短的上海里弄。然而确凿走在市区街头，体感上出镜率更高的，照旧这样的老屋子。

这既是这座城市城镇化发展的留传居品，也徐徐成为了城市的一种底色。

上海的老屋子如实许多，咱们曾经经在《没思到屋子老龄化的进度会这样严重》这篇著作中盘考过，上海是天下领有老屋子最多的城市。

在 2020 年的时候，上海就有一半的屋子房龄在 20 年以上。这样大的存量，在上海的二手房市集亦然一个弗成疏远的数字。

今天，就让咱们再聚焦少许，望望在上海二手房成交市集上，全球皆在买什么房龄的屋子。

一、60% 以上成交的二手房房龄在 15～35 年

这个数据不是来自某一年，而是上海 2020 年于今的每一年。

率先我去查了上海 2020 年于今二手房的成交数据，获得的成果很显着。

最近 5 年二手房成交跨越 32% 皆是房龄段是在 25～35 年的老屋子。

这个房龄段的二手房成交占比最多，也适当咱们之前统计的上海一半的屋子建成在 2000 年之前这个成果

成交量排第二的是 15～25 年房龄的二手房，占比跨越 30%，稍逊第一。这意味着系数二手房市集成交的屋子，险些60% 以上的房龄皆在 15～35 年。

这 20 年的确是上海高速发展的一段技能，上海的常住东谈主口从 1283 万涨到 2303 万，险些涨了一倍。对住房的需求也在速即增长，是以这 20 年建成的屋子数目激增。

1990 年启动设备浦东，2000 年提议"一城九镇"，随后不息计较"五大新城"。

上海城市神气在这 20 年也发生了变化，是以具体到每个区，成交二手房的房龄天然也会有互异。

无谓看数据也能猜到，细则是市区老房龄的二手房多，五大新城次新址多，然而互异到底有若干？

咱们把上海市各个区近 5 年的二手房成交情况作念了对比，抛开东谈主口最大的浦东，最远的崇明等几个区，及第市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇 7 个区，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况作念个对比。

把数据拉到 5 年以内的次新址和 35～45 年房龄的二手房这两个维度，来望望对比成果。

互异是不曲直常显着？

市区徐汇、杨浦、普陀三个区 35～45 年房龄的二手房成交皆跨越 10%快播电影。

还要至极提一下虹口，占据上海市 0.37% 的地皮面积，却承担了 35～45 年房龄二手房成交的 6.82%。

市区老屋子统统的多也不及为奇，毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇领有超 6 成的老公房，还有普陀、虹口曾经扯旗放炮诞生的工东谈主新村。

但市区的 5 年次新址成交就不够看了。不及 10%，其实并非成交不够，很可能市集上市区的次新址就很少。

另一边的五大新城则是不负众望，5 年内成交的次新址占据了市集的险些一半。而五大新城 35～45 年房龄的成交才占 6%，相似亦然因为市集上五大新城这个房龄的老屋子就很少。

这些皆是明面上的。咱们存眷各个区成交房龄，其实是为了引出下一个问题：这些老屋子皆在卖出什么样的价钱？

于是我又统计本年以来不临幸龄二手房成交的总价段散布，我把几个要点标红了。

总的来说，二手房总价在300 万以下的成交照旧主流，但也有微细阔别。

比如对于房龄 5 年内的次新址来说，很惊喜的是主力总价段擢升到了 300 万～500 万，500 万～800 万的成交也不在少数。致使总价在 2000 万以上的成交，亦然系数房龄段中最多的。而跟着房龄的增多，300 万以下的成交占比越来越多。

35 年房龄以上的二手房，跨越一半的成交皆是在 300 万以下，这个占比是一骑绝尘。这其中，35～45 年房龄的二手房成交在小总价段的最多，62.66% 皆在 300 万以下。

好，回看刚才对不同区域的分析，不难推断，许多老屋子可能位于可以的位置，然而因为房龄太老而卖不出一个好价钱。只动作交成果还不够，当咱们把市集供应端和成交织集系数看的时候，这个逆境进展得更显着。

二、15～35 年房龄的二手房，供大于求最显着

存量市集，供大于求是细则的，然而哪个房龄段的屋子供应最多。

或者换句话说，哪个房龄段的屋子最不好卖。

咱们来看一下本年的数据，只看挂牌和成交依然比较明晰了，15～35 年房龄的屋子供应量显着很大，再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更显着。

5 年以内的次新址挂牌和成交差值最少，很可能这类屋子是好卖的，而 15～35 年房龄的二手房差值最多。

本来我认为会出现，房龄越大的二手房越不好卖，也即是越容易出现供大于求。

事实是，由于 15～35 年房龄的二手房供应占比统统多，险些占到每年挂牌总量的 70% 傍边。

导致，市集上 15～35 年房龄的二手房成交量固然还可以，然而太大的供应量让这个房龄段的二手房显着供大于求。

换句话说，15～35 年房龄的二手房，很可能是最不好卖的。而市集需求正在向次新址歪斜，这种倾向也体刻下成交周期上。

我收受了杨浦区作为盘考对象，随即收受房龄在 10 年内和房龄在 20 年以上的二手房，望望他们的成交周期。

数据整理自：链家

20 年房龄以上的老屋子成交周期大皆在 120 天以上，而 10 年内的次新址比较之下成交周期则缩小许多。致使还看到阳光城 · 檀悦 101 有一个成交周期 6 天的记载。

面临这样的市集情况，又进一步牵涉出下一个问题，对于老屋子的存量。

三、上海的老屋子存量到底有若干

对于二手房市集的存量，刻下莫得准确的数据。然而从 2020 年的第七次天下东谈主口普查数据，可以看到一些头绪。

在《中国东谈主口普查年鉴～2020》中，将各地区按住房建成技能分的家庭户住房情状作念了统计，咱们也因此获得这份对于上海老屋子的数据。

上海15～35 年房龄的老屋子存量是最多的，这也解说了 15～35 年房龄的二手房明明成交占比亦然最多的，为什么供应端照旧最多的。

因为存量满盈大。

而截止到 2020 年，上海市在 2015 年以后建成的次新址还曲直常少的一个占比，唯有 8.31%。

换句话说，在 2020 年，上海每十个家庭中，唯有一个家庭能住在 10 年房龄的次新址里，让咱们再存眷一下这些存量老屋子的户均面积。

会发现，存量房占比最多的那段技能，也即是 1980～2009 年这近三十年，亦然户均面积增长最快的三十年。

这也不难雄厚，这三十年的速即发展，落在咱们每个东谈主身上皆有体感。

1988 年，适值是住宅商品化的启动的一年，尔后的十年系数上海增多了 25 万套以上的住宅。

2000～2009 年，浦东速即发展，上海申办世博会见效，况且启动了欣欣向荣的大诞生。

这十年上海的住宅市集也发展到一个感东谈主的高度，住宅量跨越 26 万套，户均面积也跨越 90 平。

而在 2006 年，7090 战略的出台，很快影响到后续新址的户配。紧接着在 2010～2014 年，户均面积依然着落到 80 多平。

为什么要去盘考存量？其实是反过来更全面地看市集。

在本年这些和省略统计的数据背后，是71 万多套的存量。

这些老屋子不会消除，只会跟着技能变得更老。

四、回来一下对于上海老房龄的二手房

1. 最近 5 年，60% 以上成交的二手房房龄皆在 15～35 年。

2. 市区 7 个区 35～45 年房龄的老屋子成交能占 64%，五大新城 5 年内的次新址占比达 49%。

3. 次新二手房总价段更丰富，而房龄越老的二手房，300 万以下总价的成交占比越来越多。

4. 15～35 年房龄的二手房，存量最多，供大于求的情况也最显着。

5. 次新址成交周期比 20 年房龄以上老屋子成交周期短得多。

于是，咱们看到上海这座城市从很早就启动通过美艳家园、家装电梯工程让老屋子的居住环境更自尊。

每条痕迹皆指向消除个线头，因为有太多存量的老屋子，市集对改善居住的需求一直是莫得被知足的。

很幸运的是，咱们也能看到本年的战略调度中，中小套型的面积放胆，从 90 至 100㎡放大到了 100 至 120㎡，将来会有更大的空间给到改善户型。

服气异日对于改善的市集快播电影，将会进一步完善。